达州律师

夫妻一方作为出卖人与买受人签订的房屋买卖合同是否有效 作者 达州郑益明律师 案 情 2007年6月8日被告陈某某将位于通川区某某小区C栋2单元3楼3号套房出售给原告刘某某，双方并签订了购房合同，其合同约定，房屋价格为1700元/平方米，分两次付款，合同签字生效后首付房款11万元，余款在该房屋竣工并经建设主管部门验收合格后7个工作日交付原告使用一次性付清；被告并负责将该房屋的房产证、土地使用权等证件过户到原告名下，在该合同签订当天，原告一次性给被告支付了11万元房款。以上房屋竣工后，原、被告通过再次协商，于2008年11月10日签订了补充合同，并将其房屋的总价款约定为145000元，无论该房屋的面积增减房款价格不变，在签订补充合同的当天，原告按照其合同的约定付清了下差的房价款35000元。然而，被告在原告付清房款至今长达五年之久，不但不按照双方合同的约定将其房屋的产权过户在原告的名下，而且还以自己的妻子未在其《购房合同》和《补充合同》上签字同意致其合同无效为由，拒不将该房屋交付给原告实际占有和使用，原告为了维护自己的合法权益，便委托我作为他的特别授权代理人，于2013年3月13日向法院提起诉讼。 庭审情况：在庭审中原告方认为原、被告所签订的《购房合同》及其《补充合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和社会共同利益，根据我国《民法通则》第55条和《合同法》第44条之规定，应依法认定该《购房合同》及其《补充合同》合法有效；被告方认为原告在被告手中所购买的房屋系被告夫妻的共同财产，被告的妻子未在其《购房合同》和《补充合同》上签字同意的情况下，根据我国《物权法》第97条有关“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”和《中华人民共和国合同法》第四十八条有关“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，要求人民法院认定其《购房合同》及其《补充合同》无效。 律师意见：被告陈某某将位于通川区某某小区C栋2单元3楼3号套房出售给原告刘某某，先后签订了《购房合同》和《补充合同》，原告刘某某也按照双方合同的约定向被告付清了全部的房价款，被告之妻虽然未在其《购房合同》和《补充合同》上签字，但被告之妻对其丈夫陈某某出售以及收取原告购房款的前后经过是完全知晓的，所以被告将其房屋出售给原告并签订房屋买卖合同的行为，根据我国《合同法》第49条之规定，应依法构成表见代理。再说，在签订其合同时，原告有足够的理由相信被告出售该房屋系夫妻的共同意思表示，根据最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释（一）第17条第二款之规定，被告的处分行为有效，被告之妻不得以自己不同意或不知道为由来对抗善意的第三人（原告）。再根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条有关“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”和该解释的第三十六条有关“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持” 之规定，即使被告之妻既没有未在其房屋买卖合同上签字，事后也未对该合同进行追认，但该合同也应该合法有效。 案件处理结果：法院在双方举证质证后，主持双方调解，双方自愿达成如下一次性协议： 1、原告与被告签订的《购房合同》和《补充合同》合法有效； 2、位于通川区某某小区C栋2单元3楼3号套房归原告所有，原告补偿被告房价款20000元，被告将该房屋水、电、气、光纤等上户手续一并交与原告。 律师评论：虽然我国相关的法律规定，夫妻对共同所有的动产和不动产，有平等的处理权，但是在人们的日常生活中，往往都是由夫妻的一方代表另一方处分共有的不动产或者动产，为了保证交易的安全性，买受人在购买他人房产时，首先应该查明该房产是否合法、权属是否清楚，有无合法的产权证，有无担保、抵押，有无质量和瑕疵问题，有无人租住、使用，有无欠账等。其次还要审查出卖人的主体资格，最后签订好房屋买卖合同。如果房屋产权证上明确载明是夫妻共同财产的，最好是要求夫妻双方共同到场，如果夫妻一方到场，必须要求不到场的一方给到场的一方出具授权委托书或者同意出售房屋的证明，买受人并要求出卖人协助办理好产权过户等相关手续。只有这样，才能让买受人合法权益得到充分保护。尤其是，在房屋价格呈上涨趋势的今天，夫妻一方为了规避法律，有可能以出卖人无所有权、无处分权或者房屋未办过户手续为由，主张夫妻一方与买受人签订的房屋买卖合同无效，甚至利用房屋买卖欺诈，而损害买受人的利益。在此，希望各位“害人之心不可有，防人之心不可无”。